برای تحقق این امر، ساختمان باید با صفحه ای که با شیب ٪۲۰۰ از محور خیابان ترسیم می شود، در یک خط و یا با صفحه تماس باشد (البته از آن بیرون هم نزند. رعایت این أمر فقط در جوار بزرگراه ها ضرورت ندارد. ضرورت رعایت حقوق همسایگی در کسب اشعه ی زمستانی در ساختمان هایی که به شکل پیوسته (از شرق و غرب) احداث می شوند و در نتیجه امکان عبور اشعه از بین ابنیه وجود ندارد. ساختمان ها نباید موجب قطع اشعهی زمستانی واحدهای شمالی تر شوند، در این موارد احداث بنا در سمت شمال در حد صفحه ای است که از ده متری شمال قطعه با شیب ۶۰% ترسیم می شود.
نماسازی در تمام چهار جهت بنا اجباری است و نماهای جانبی باید مشابه و یا هم اکنون با نمای اصلی باشند.
ساختمانهای بلندمرتبه، تهاجمی به فضای شهری محسوب می شوند، زیرا این نوع ساختمان ها قابلیت آن را دارند که محیط ساخته شده و نیز محیط طبیعی را به طور اساسی تغییر شکل دهد، بنابراین نقش و تأثیر ساختمان های بلندمرتبه در حال و آینده نه تنها روی محیط اطراف، بلکه به دلیل اندازه و مقیاسی که دارند بر محتوا و زمینه ی شهر نیز تأثیر می گذارند. در مقایسه با ساختمان های کم ارتفاع ساختمان های مرتفع و انبوه، مراکز بالقوه ی فشارزایی بر محیط هستند و از جمله مهم ترین مشکلاتی که مقیاس انبوه و مرتفع در ساختمان سازی ایجاد می کند، تأثیرات بصری است. با این حال بلندمرتبه ها واقعیتی از معماری قرن هستند. تأکید بر اثرات نامطلوب احداث ساختمان های بلند چنین معنایی را نمی دهد که نکات مثبت احداث آنها از نظر تقویت سیمای شهر، جلوگیری از رشد بی رویه ی افقی، صرفه جویی در مصرف زمین و زیرساخت های شهری و حل برخی مشکلات مربوط به مسکن چشم پوشی شود، بلکه ساختمانهای بلندمرتبه می توانند به عنوان الگویی از توسعه ی شهری مطرح باشند. چنین الگویی نیازمند یک فرایند طراحی جامع و شناخت اصول اساسی آن در رابطه با طراحی همگن و یکپارچه ی معماری، طراحی شهری و طراحی محیطی ساختمانهای بلند است. بنابراین معماری ساختمان های بلندمرتبه باید برایند چندین عامل از قبیل بافت شهری، هویت محیط، حفظ میراث، شرایط محل، سیمای موجود در خیابان، مقیاس و سایر مقررات طرح ریزی را هم زمان با هم رعایت کند تا در مقبول واقع شدن ساختمان از لحاظ انسانی مؤثر باشد.
منبع : هنر معماری 29 ، تابستان 1392
نویسنده : سیده مهسا کامی شیرازی
عوامل مؤثر جهت دستیابی به ضوابط و مقررات ساختمان - های بلند بر اساس یک تقسیم بندی کلی به دو بخش اصلی ضوابط ساخت» و «ضوابط مکان یابی» تقسیم می شود.
در ضوابط ساخت، چگونگی معماری خود بنا و همچنین ارتباط بنا با قطعه زمین و خیابان مجاور مد نظر است. در این بخش، مواردی که در نهایت تعیین کننده ی تراکم ساختمانی برای هر قطعه زمین هستند، عبارتند از: عدم سایه اندازی زمستانی، رعایت فاصله ی مناسب ارتفاع ابنیه با یکدیگر، هماهنگی با عرض معبر مجاور، اثرگیری از ویژگی های کالبدی قطعه (مساحت، ابعاد، شکل و مکان استقرار بنا نسبت به خیابان)، رعایت فضای باز مناسب، توجه به مباحث حفاظتی مانند زلزله و آتش سوزی و توجه به مباحث زیبایی شناسی و منظر شهری. در ضوابط مکان یابی، بیشتر، مسائل شهری در خصوص گسل ها و عوامل زیست محیطی مدنظر هستند که عبارتند از: خطر گسل ها در شهر، محدودیت های زیست محیطی ناشی از آلودگی هوا، مبحث سرانه ی فضای باز، مطالعات ترافیکی و تعیین مکان مناسب بر اساس سیمای شهر، نشانهی شهری، تنوع شهری و بهره گیری از توان های محیطی.
رعایت سرانهی فضای باز برای ساکنین برای اینکه با افزایش تراکم، نسبت فضای باز به زیربنا کاهش نیابد، ضرورت دارد بین مساحت حداقل فضای باز با سطح زیربنا رابطه ی زیر برقرار باشد: در این رابطه: T= ضريب آلودگی هواست که از نقشه ی مکان یابی ساختمانهای بلندمرتبه به دست می آید و عددی بین یک و صفر است.
K= ضریب شهرسازی که ۱ / ۸ یا ۱ است و در مورد مکانهای مشخص شده در نقشه ی مکان یابی و قطعات شرقی یا غربی اعمال می شود. مساحت فضای باز در واحد مسکونی نمی تواند کمتر از ۴۰٪ باشد.
در این راستا مقرر شده است که در ساختمان در جهت شمالی و جنوبی و ماهای اصلی، حداقل معادل مصط مجموع ارتفاع دو ساختمان از هم فاصله داشته باشند، در نتیجه هر بنا در هر ارتفاعی باید از لبه ی قطعه و یا محور خیابان، حداقل برابر نصف ارتفاع (در همان سطح)، فاصله داشته باشد
در صورتی که در ساختمان در یک زمین قرار داشته باشند، نصت مجموع دو ارتفاع (میانگین دو ارتقاع)، فاصله بین آنها را معین می کند.
در جهت شرق و غرب چنانچه این جهات در جوار معبر نبوده و با نمای اصلی بنا در شرق با غرب نباشد فاصله ی مجاز دو بنا برابر یک هفتم مجموع ارتفاع دو ساختمان است و یا به عبارتی هر بنا باید از لبه قطعه، یک هشتم ارتفاع خود فاصله داشته باشد که حدودا معادل ثيم متر برای هر طبقه خواهد شد. در صورتی که در بدنه های شرق و غرب پنجره قرار گیرد، فاصله نباید از ۵ متر کمتر شود. برای پنجره های ثابت با شیشه ی مات تا ارتفاع ۱۷۰ | سانتیمتر، این فاصله تا سه متر کاهش می یابد.
واحدهای سکونتگاهی بلندمرتبه مشابه واحدها در ساختمان های با ارتفاع متوسط هستند؛ با آشپزخانه حمام ها و انبار در داخل و اتاق های نشیمن، اتاق خواب ها و گاهی اتاق های غذاخوری در راستای نمای بیرو. با توجه به اینکه نورگیری از بیرون در اولویت قرار دارد، اتاقها عموما در جهت بعد کوچکتر خود در راستای دیوار پنجره - دار قرار می گیرند. وسعت واحدها به تناسب میزان درآمد ساکنان و موقعیت قرارگیری آنها متفاوت است، اما نرخ معمول بازار به طور خالص از این قرار است: ۷۵-۵۵ متر مربع برای واحدهای یک خوابه؛ ۱۱۰-۸۵ متر مربع برای واحدهای دوخوابه؛ و ۱۴۰-۱۰۰ متر مربع برای واحدهای سه خوابه.
لازم به توضیح است که فضای خالص، مساحتی است که به فضای واقعی زندگی اختصاص می یابد. فضای ناخالص، كل مساحت ساختمان است که شامل پلکان، سرسراها، فضای تأسیسات و غیره می شود. تعاریف دقیق این اصطلاحات در استانداردها و مقررات مختلف تغییر می کند و زمانی که این اصطلاحات به کار می روند، این موضوع مهم است که از تعریف دقیق آنها اطمینان حاصل کرده باشیم.
ساختمان های بلندمرتبه با توجه به وسعت و ارتفاعشان هم در مقیاس خیابان و هم در مقیاس خط آسمان نمود پیدا می کنند، پس حجم و جزئیاتشان باید درخور هر دو مقیاس باشد. طراحی نخستین ساختمانهای بلندمرتبه، مشابه نمونه - های پیشین سنتی توام با تقسیمات عمودی و بخش متمایز و مشخصی در خط آسمان بود. الگوهای پنجره به منظور طراحی باصرفه و تأکید بر ارتفاع، از واحدهای مشابهی که روی یکدیگر قرار می گرفتند حاصل می شدند. جنبش مدرن، سنت را از طریق حذف نمایشی پایهی ساختمان و بخش های میانی و بالایی در نمای بنا زدود. غالبا نمای ساختمان های بلندمرتبه ی مسکونی بعد از جنگ به صورت منفرد با شفتهای یکسان از زمین تا بالا ادامه پیدا می کرد و تنها در برخی موارد با انحناهای ظریف در بالا و پایین ساختمان ها اصلاح می شدند، مانند بنای لیک شر درایو به طراحی میس وان در روهه در شیکاگو. سایر ساختمان های جنبش مدرن بی نهایت ساده [بدون تزئینات بودند و در اثر فقدان جزئیات از سایر بناهای پیرامون خود متمایز می شدند.
ساختمان های بلندمرتبه ی معاصر که به خوبی طراحی می شوند، ممکن است روی نمود خط آسمان توسط اشکال انتزاعی (احتمالا شامل عناصر تأسیساتی ساختمان و یا نمایش واحدهای سکونتی ویژه در طبقات بالا) و متصل کردن ساختمان به زندگی فعالیت خیابان در ترازهای پایین تر سرمایه گذاری کنند. غالبا در تراز همکف، کاربری های متفاوتی مانند فروشگاهی یا تجاری وجود دارد که مستقیما به خیابان مربوط می شوند. این مسئله، طبقه ی همکف را از واحدهای سکونتگاهی که بدنه ی ساختمان را در بالا تشکیل می دهند، متمایز می کند و یک پایهی غیررسمی با یک لبه ی فعال و جالب توجه که ساختمان را با پیاده راه مربوط می کند، فراهم می آورد. چنانچه فضای فروشگاهی مناسب نباشد، یک گونه واحد متفاوت (نظیر یک آپارتمان با جهت گیری به سمت بیرون یا یک گونه خانه ی شهری دو طبقه) می تواند از مزایای گشایش به سمت نمای خیابان با ورودی های اختصاصی فراوان بهره مند شود؛ در این حالت یک پایه تعریف می شود که خارج از کاربری ساختمان توسعه می یابد. همچنین این واحدها که دیگر توسط سیستم راهروهای ساختمانی خدمات رسانی نمی شوند، می توانند پارکینگ مسقف یا سایر کاربری هایی که نیاز به نماسازی ندارند را فرا گرفته، به طوری که آن را از نمای خیابان مخفی کنند.
ابزار طراحی متعددی برای تقویت الگوی نماهای مربوط به برج های مسکونی وجود دارد، مانند بالکن ها، تراس های عقب نشسته و تراس های بام که ارزش بصری ساختمان را ارتقا می دهند. پاسخ به اقلیم می تواند عاملی اشد که بخش هایی از ساختمان را از دیگری متمایز می تند و ساختمان را با موقعیتی که در آن نشسته، تطبيق می دهد. به عنوان مثال، کاربرد سایبان خورشیدی یک مورد قلیمی است که با جهت گیری خورشید تغییر می کند.
در یک پیکربندی دال، واحدهای سکونتگاهی در طول یک راهروی معمولی که به هسته ی آسانسور (به طور معمول نزدیک مرکز ساختمان) منتهی می شود، نظام می یابند. پلکان خروجی در انتهای راهروها مورد نیاز است. ساده ترین مدل برای این فرم، راهروی مستقیمی است که توسط واحدهای سکونتگاهی تقسیم بندی شده و احتمالا واحدهای ویژه ی بزرگ تر در انتهای راهرو قرار می گیرند. ساختمان می تواند متناسب با بستری که در آن واقع است به فرم L یا U شکل گیرد. در این نوع آرایش فضایی معمولا عملکردهای خدماتی ساختمان (برق، تلفن، قفسه ي اطلاعات، میل ستون ها، انبار یا خانه داری در کنج - های داخلی که از نور روز برخوردار نیست، واقع می شونده یک ساختمان دال می تواند برای بیشترین قابلیت بهره مندی از فضا، به صورت بارگذاری مضاعف (با آپارتمان هایی در هر طرف راهرو)، بارگذاری منفرد (آپارتمان هایی تنها در یک طرف راهرو جهت نفوذ نور به راهرو یا انطباق با شرایط ویژه ی بستر) یا ترکیبی از هر دو نوع باشد. علاوه بر محدودیت های قوانین، اولویت بندی نیاز ساکنان هدف بازار) نیز در تعیین طول قابل قبول برای راهروهای ساختمان تأثیرگذار است. همچنین طراحی راهروهای طویل داخلی ممکن است منجر به تشکیل ساختمان دیوارمانندی شود که از بیرون به لحاظ زیبایی شناسی جذاب نیست. در پیکربندی برج، واحدهای سکونتگاهی عموما یک هسته ی آسانسور مرکزی را در بر می گیرند که یا به لابی واقع در هر طبقه و یا به یک راهروی مدور که اطراف هسته ی آسانسور را فرا می گیرد، باز می شود. دو پلكان خروجی با درهای مربوطه که تا حد امکان از یکدیگر فاصله دارند، در اطراف هسته قرار دارند. پلان برج عموما امکان نورگیری بیشتری از بیرون را برای واحدها فراهم می کند. (درصد بیشتری از واحدها از دو جناح نورگیری دارند) و نیز نسبت به پلان دال از انعطاف پذیری بیشتری در چیدمان واحدهای اختصاصی برخوردارند. اما از آنجا که واحدهای کمتری در هر طبقه وجود دارد (معمولا در بیشترین حالت، هشت واحد)، کارایی ساختمان در برج کمتر از دال است. همچنین آرایش های فضایی پرش-توقف ( Skip- Stop ) با واحدهای سکونتگاهی دوبلکس نیازمند توقف های آسانسور تنها به صورت یک درمیان یا در هر سه طبقه است.
واحدهای سکونتگاهی بلندمرتبه مشابه واحدها در ساختمان های با ارتفاع متوسط هستند؛ با آشپزخانه حمام ها و انبار در داخل و اتاق های نشیمن، اتاق خواب ها و گاهی اتاق های غذاخوری در راستای نمای بیرو. با توجه به اینکه نورگیری از بیرون در اولویت قرار دارد، اتاقها عموما در جهت بعد کوچکتر خود در راستای دیوار پنجره - دار قرار می گیرند. وسعت واحدها به تناسب میزان درآمد ساکنان و موقعیت قرارگیری آنها متفاوت است، اما نرخ معمول بازار به طور خالص از این قرار است: ۷۵-۵۵ متر مربع برای واحدهای یک خوابه؛ ۱۱۰-۸۵ متر مربع برای واحدهای دوخوابه؛ و ۱۴۰-۱۰۰ متر مربع برای واحدهای سه خوابه.
لازم به توضیح است که فضای خالص، مساحتی است که به فضای واقعی زندگی اختصاص می یابد. فضای ناخالص، كل مساحت ساختمان است که شامل پلکان، سرسراها، فضای تأسیسات و غیره می شود. تعاریف دقیق این اصطلاحات در استانداردها و مقررات مختلف تغییر می کند و زمانی که این اصطلاحات به کار می روند، این موضوع مهم است که از تعریف دقیق آنها اطمینان حاصل کرده باشیم.
طراحی بستر: تدابیر طراحی بستر برای خانه سازی بلند مرتبه در ارتباط با زمینه متفاوت است، اما بهترین نمونه های شهری، در بستر و در ارتباط با الگوی شهری پیرامون خود سازماندهی می شوند. کاهش تأثیرات منفی بر محیط زیست، به عنوان مثال سایه ها، بخش مهمی از توسعه ی طراحی بلند مرتبه است. سایه هایی که توسط ساختمان بر روی فضاهای عمومی و اطراف بستر در حال توسعه ایجاد می شوند، باید در حین طراحی بررسی شوند و ممکن است بر فرم ساختمان با جهت گیری آن تأثیر بگذارند. از آنجا که باد در اطراف ساختمان های بلندمرتبه شتاب می گیرد، تحلیل یاد بخش دیگری از روند طراحی برای خانه های بلندمرتبه است. این ساختمان ها باید به نحوی طراحی شوند که از وزش تندبادهای بیش از حد در ورودی، پیاده رو و سایر فضاهای عمومی اطراف ساختمان جلوگیری کنند. ساختمانهای بلندمرتبه با توجه به سطح اشغال اندک در ارتباط با حجم (مخصوصا در پلان های برج) و نیاز به فضا در اطراف (برای برخورداری تمام واحدها از نور، تهویه و چشم اندازها)، نمی توانند یک بلوک شهری را در تراز پر کنند و باید به دقت شکل گیرند تا لبه های متناسب با خیابان های شهر ایجاد کنند.
طراحی بلند مرتبه است. سایه هایی که توسط ساختمان بر روی فضاهای عمومی و اطراف بستر در حال توسعه ایجاد می شوند، باید در حین طراحی بررسی شوند و ممکن است بر فرم ساختمان با جهت گیری آن تأثیر بگذارند. از آنجا که باد در اطراف ساختمان های بلندمرتبه شتاب می گیرد، تحلیل یاد بخش دیگری از روند طراحی برای خانه های بلندمرتبه است. این ساختمان ها باید به نحوی طراحی شوند که از وزش تندبادهای بیش از حد در ورودی، پیاده رو و سایر فضاهای عمومی اطراف ساختمان جلوگیری کنند. ساختمانهای بلندمرتبه با توجه به سطح اشغال اندک در ارتباط با حجم (مخصوصا در پلان های برج) و نیاز به فضا در اطراف (برای برخورداری تمام واحدها از نور، تهویه و چشم اندازها)، نمی توانند یک بلوک شهری را در تراز پر کنند و باید به دقت شکل گیرند تا لبه های متناسب با خیابان های شهر ایجاد کنند.
پارکینگ: پارکینگ عامل تعیین کننده ی مهمی در طراحی بستر است، زیرا بخش عمده ای فضا برای پارک اتومبیل های ساکنان مورد نیاز است. پارکینگ روباز اقتصادی ترین روش از نظر هزینه ی ساخت است، اما به بیشترین مساحت بستر نیاز دارد (تقریبا به طور ناخالص حدود ۴۰-۳۵ متر مربع به ازای هر اتومبیل). در مناطقی که هزینه های زمین به حدی بالا است که ساخت خانه های بلندمرتبه را توجیه می کند، ساخت پارکینگ روباز با همان هزینه ها ممکن نیست. همچنین پارکینگ روباز ممکن است چشم انداز سایت را از بین ببرد. پارکینگ مسقف، چه بالای سطح زمین یا زیر زمین قرار داشته باشد، هزینه ی بیشتری برای ساخت می برد، اما مساحت کمتری از سایت را اشغال می کند. غالبا ساختمان می تواند به گونه ای طراحی شود که یک گاراژ واقع در بالای سطح زمین را از جبهه های مهم خیابان پنهان کند. پارکینگ زیرزمینی بالاترین هزینه ی ساخت را در پی دارد، اما بستر را برای سایر کاربری ها آزاد می کند.
تعیین تعداد پارکینگ مورد نیاز مرحله ای است که باید در روند طراحی از ابتدا لحاظ شود و هر دو عامل منطقه ای و احتیاجات بازار در تصمیم گیری مؤثر هستند. تعداد پارکینگ مورد نیاز تأثیر مهمی بر گزینه های مختلف طراحی بستر و هزینهی پروژه می گذارد. همچنین مکانیابی پروژه های وسیع در مناطقی که به خوبی تحت پوشش سرویس حمل و نقل عمومی قرار دارند، تعداد پارکینگ مورد نیاز را کاهش می دهد.
عناصر مدرن در خانه های بلند مرتبه لابی ورودی ساختمان واقع در تراز خیابان اصلی، گذر از خیابان و پیاده راه (البته در برخی از محیط ها، مطفهی عاری از اتومبیل نیز پیش بینی می شود. به هسته ی آسانسور که عموما در نزدیکی مرکز ساختمان است. را میسر می سازد. لابي غالبا تنها فضای عمومی ساختمان است و جعبه های پستی برای ساکنان در این بخش فرار دارد. در برخی ساختمان ها، فضاهای جمعی بیشتری (اتاق جلسات، اتاق های کار و غیره) در تراز همکف یا بام فراهم می شود. اگر یک پارکینگ وجود داشته باشد، ممکن است یک ورودی جدا هم از گاراژ وجود داشته باشد. امنیت در صورت امکان توسط کارکنان ساختمان تأمین می شود و یا یک دستگاه مخابره داخل ساختمان با آیفون تصویری به ساکنان اجازه ی شنیدن با دیدن مهمانان، پیش از گشودن در را می دهد. همچنین در خانه سازی ها با هزینه های بیشتر ممکن است یک میز امنیتی با یک دربان یا نگهبان در لابی مستقر شود. این درمان با نگهبان در خدمت ساکنان است (دریافت بسته ها، نگهداری اقلام) و از این رو در مجاورت خود به فضای انبار نیاز دارد. حداقل دو آسانسور برای ساختمان های بلند مرتبه مورد نیاز است (در صورت خرابی یکی و یا ترافیک تردد ساکنان). در ساختمان های وسیع تر به آسانسورهای بیشتری نیاز است، خصوصا زمانی که پلان ساختمان از سمت های مختلف توسعه یافته و بیش از یک ورودی وجود دارد. حداقل دو پلكان مجزا و مقاوم در برابر آتش (از نوعی که دارای محفظه ی مقاوم دو ساعته باشد) برای هر ساختمان مورد نیاز است. دستورالعمل های ساختمانی ملزم می کند که این خروجی ها طوری مستقر شوند که تا حد امکان از یکدیگر دور باشند (به طور معمول نزدیک به انتهای راهرو در ساختمان های دال و در انتهای مقابل به هسته ی آسانسور در ساختمان های برج) عموما دستورالعمل های طراحی راهروهایی با انتهای مسدود را محدود به شرایط خاص می کنند. بیشترین فاصلهی در تا پلکان خروجی و انتهای راهرو تا ۶ متر (مقامات رسمی ساختمان و مجری بین المللی قوانین یا BOCA) و با ۱۵ متر طبق قوانین یکسان ساختمان با UBC). طراحان باید برای احتياجات ویژه از قوانین اجرایی استفاده کنند.
در بسیاری از محیط ها ساختمان های بلندمرتبه بهترین گونه ی خانه سازی محسوب می شوند. نمونه های بسیاری از این نوع طراحی موفق در بسترهایی که چشم اندازها و سایر امکانات رفاهی، ارتفاع را تبدیل به مزیت می کنند دیده می شود. امروزه تراکم فزاینده ی شهری باعث شده تا جمعیت بیشتری در مرکز شهر زندگی کنند و مرکز شهر را تبدیل به عرصه ای پرجنب و جوش سازند.گونه ای از خانه سازی بلندمرتبه ی شهری متداول و موفق، فضای خرده فروشی و پارکینگ را در یک ساختمان چند عملکردی ترکیب می کند. این تیپ ساختمانی قادر است مساحت پارکینگ مورد نیاز برای پروژه هایی در این سطح را تأمین کرده و نیز برج مسکونی را با الگوی وسیع بلوک سنتی شهری یکی کند.
ساختمان با در نظرگیری فضای خرده فروشی و پارکینگ در یک سطح وسیع و کم ارتفاع می تواند مرز خیابان را تعریف کند و به ساختمان های کوتاه تر در پیرامون آن مرتبط شود؛ این در حالیست که خانه ها در یک برج بلند در بخش بالا و مستقل از مرز خیابان مستقر می شوند. قراردادن کاربری های خرده فروشی در کنارہی خیابان و واقع در تراز پایه، ساختار پارکینگ را پنهان می کند و به خیابان زندگی می بخشد. زمانی که اقتصاد پروژه اجازه می دهد پارکینگ می تواند در زیر سطح زمین نیز واقع شود.)
پروژه های مسکونی بلندمرتبه ي اخير در نیویورک بوسن و شیکاگو همگی نمونه هایی هستند که در تراز خیابان، دارای فضاهای سرزنده ی تجاری به منظور ایجاد مراکز سرگرمی و فروشگاهی می باشند و مبنای شروع برای استقرار خانه هایی هستند که بر فراز شلوغی خیابان قرار می گیرند و از نور و چشم انداز مناسبی بهره مند می شوند. همچنین برخی از برج های بلندمرتبه ی چندعملکردی، میان فضای خرده فروشی واقع در تراز خیابان و خانه های بالاتر دارای طبقات اداری هستند.